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Yuca começa a atender quem quer investir em imóveis residenciais para aluguel

SÃO PAULO – A Yuca foi criada com a proposta de fornecer aluguel descomplicado para pessoas físicas. Agora, a startup de propriedades (proptech) também está de olho em quem quer investir nesses imóveis residenciais.

A startup anunciou uma parceria com a Blackbird, escritório especializado em gestão de fortunas e estruturação de investimento. A Blackbird tem cerca de R$ 1 bilhão em ativos sob administração, atendendo clientes profissionais do mercado financeiro – como analistas, banqueiros e gestores de fundos.

O escritório viu na Yuca uma oportunidade de oferecer uma solução de investimento imobiliário para sua base, com mais de 500 clientes. A Yuca e a Blackbird estruturaram uma operação para compra de sete imóveis, que somam R$ 5,6 milhões.

O InfoMoney conversou com Rafael Steinbruch, cofundador da Yuca, sobre os detalhes da parceria. A Yuca tem 500 unidades sob gestão, com valor estimado em R$ 150 milhões. Recentemente, recebeu um investimento de R$ 56 milhões. Até o final deste ano, pretende chegar a 2.000 unidades sob gestão.

Rafael Steinbruch, Eduardo Campos e Paulo Bichucher, cofundadores da Yuca (Divulgação)

Entre investimento direto e fundo imobiliário

Os sete imóveis visados por Blackbird e Yuca estão em bairros como Bela Vista, Brooklin, Itaim Bibi, Jardins e Paraíso. Por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE), os clientes da Blackbird serão sócios desses apartamentos.

O valor investido por cada um é menor do que se eles comprassem um apartamento de fato. A Yuca cuida dos processos de aquisição, reforma e manutenção de contratos de locação. “Houve uma alta demanda pelo portfólio de ativos. Em menos de duas semanas, a operação foi fechada”, escreveu em comunicado Bruno di Giacomo, cofundador e diretor da Blackbird.

A rentabilidade projetada é de 17,7% ao ano (TIR). Esse percentual inclui retornos mensais com aluguéis e valorização imobiliária dos ativos depois de 24 meses, quando o ativo será vendido a algum fundo imobiliário (FII).

A venda dos apartamentos será a liquidez do investimento – ou seja, a estratégia de saída dos investidores. A partir do momento que eles vendem os imóveis, deixam de ter propriedade o direito sobre os rendimentos dos ativos.

Um dos potenciais compradores é o YUFI11, um FII criado pela própria Yuca. O YUFI11 captou R$ 40 milhões em novembro de 2020. Todos esses recursos já foram alocados e o fundo projeta um yield entre 8,5% e 9% ao ano. Esse FII é voltado a investidores institucionais. A startup pretende lançar outro fundo imobiliário em 12 meses, voltado a investidores de varejo, por meio de uma oferta pública inicial de ações (IPO).

A parceria entre Blackbird e Yuca é uma alternativa mais para o investimento direto em imóveis do que para o FII, segundo Steinbruch. “Ocorre uma concentração muito maior quando comparamos com investidores comprarem um imóvel para alugar. Também tem a dor de cabeça na gestão da reforma e dos inquilinos”, diz o cofundador da Yuca em entrevista ao InfoMoney.

Já na comparação com um fundo imobiliário, Steinbruch defende que a carteira de sete imóveis permite um contato maior com esses ativos residenciais. “Os investidores sabem quais imóveis serão adquiridos, como será a reforma deles e como está a ocupação do aluguel. Investir em um fundo imobiliário tem uma percepção menor por parte das pessoas de que elas estão investindo em imóveis de fato”.

Segundo o cofundador da Yuca, novas captações serão estruturadas com a Blackbird. Ainda que a operação atual tenha sido feita para investidores profissionais, Steinbruch ressalta que o investimento direto em imóveis não é restrito a investidores profissionais, diferente do FII atual da Yuca. “A seleção dos investidores ficou a critério da Blackbird desta vez, detentora do relacionamento”, explica Steinbruch.

Outra diferença entre o investimento direto em imóveis e os fundos imobiliários está no tratamento tributário. Um projeto de lei encaminhado pelo governo ao Congresso prevê eliminar a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por FIIs com cotas negociadas na B3 a investidores pessoas físicas.

Steinbruch afirma que ainda é cedo para comentar questões tributárias. “Foi apresentada uma proposta pelo governo. Ela ainda precisa passar pela Câmara, e muito provavelmente vai sofrer alteração antes de ir para o Senado. Aí, pode sofrer ainda mais alterações. Mas vale lembrar que nossa operação com a Blackbird não tem relação com FII. É uma operação alternativa a compra direta de imóveis residenciais para investimento. Então, essa reforma fiscal não interfere.”

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